Obaveštenje od 16. maja 2015. godine

Poštovane komšije,

Koristim priliku da vas obavestim o administrativnim promenama nastalim u prethodnom periodu, organizaciji skupštine, održavanju zgrade i narednim koracima

Organizacija skupštine stanara

Na osnovu volje većine stanara svake od lamela zgrade 4E, od Aprila meseca rasformirane su skupštine stanara po lamelama i formirana je skupština na nivou cele zgrade, tj. Skupština stanara zgrade Timočke divizije 9,11 i Generala Ljubomira Milića 2,4,6. Za predsednika je izabran Vladimir Vićovac (ul. Generala Ljubomira Milića 2, stan 29), a za potpredsednika Zoran Buhavac (ul. Timočke divizije 9, stan 13).

Želim još jednom iskoristiti priliku da objasnim razloge formiranja skupštine na nivou zgrade. Prethodne skupštine stanara (svake od 5 lamela naše zgrade) nisu formirane u potpunosti u skladu sa zakonom, tj. usled nedostatka informacija od strane Građevinske direkcije Srbije i tumačenja zakona od strane opštine uskraćeni smo za puno razumevanje zgrade i Zakona o održavanju stambenih zgrada (Zakon o održavanju stambenih zgrada).

Naime po članu 2 i 3 , stambenu zgradu, tj. skupštinu stanara, čine stanari najmanje funkcionalne celine koja se stara za normalno funkcionisanje zgrade u celini. Lift i stepenišni prostor su jedini delovi lamela koji su jedinstveni za lamele. Svi ostali sistemi (agregat, toplotne podstanice, sprinkler, vodovod i kanalizacija, sistemi odimljavanja, pp centrala, CO2 centrala, parter…) su na nivou cele zgrade. Svaka lamela zakonom je bila obavezna održavati zajedničke sisteme, bez instrumenata kako uticati na ostale lamele. Prosto rečeno svi smo bili u pat poziciji, uslovljeni zakonom da održavamo zgradu (sa potencijalnim novčanim kaznama u slučaju neodržavanja). Stim u vezi, skupština stanara je morala biti formirana na nivou zgrade kao celine, a ne lamele.

Kako bi omogućili održavanje zgrade u celini (za koji smo svi mi kao stanari zakonski dužni da obezbedimo), predstavnici svih 5 lamela naše zgrade su dogovorili pokretanje pitanje formiranja jedinstvene skupštine stana, sa predlogom statuta koji daje fleksibilnost svakoj lameli da donese odluku koja se tiče samo te lamele (npr. video nadzor, ozelenjivanje stepenišnog prostora, ulazak u zgradu putem kartice…). Ukratko rečeno, svaka lamela bi zadržala isti status kao i sada, dok bi predsedništvo zgrade bilo odgovorno da se stara o održavanju zgrade u celini.

Sam statut je usaglašen 95% i potrebno je izglasati ga na prvoj narednoj sednici nove skupštine stanara, na kojoj bi bili izglasani i predstavnici (potpredsednici). Statuom je predviđeno vođenje skupština fizičkim prisustvom, elektronske sednice kao i kombinovane (ukoliko postoji nedostatak kvoruma fizičkim prisustvom, skupština bi donela predlog koji bi išao na dodatno glasanje elektronskim putem). Cilj nam je uvesti brže informisanje, brže glasanje (u slučaju urgetnih stvari) kao i izaći u susret svima onima koji bi bili sprečeni fizički prisustvovati sednicama (usled privatnih obaveza) a želeli bi dati svoje mišljenje, stav i glas. Na kraju dana živimo u 21om veku i ovakvi načini rada su praksa kako u privatnim kompanijama, tako i u državnim institucijama.

Komunikacija

Kako bi omogućili komunikaciju i pravovremeno obaveštavanje, radimo na izradi veb stranice naše zgrade (http://skupstinastanara.in.rs/ ), gde je domen obezbedio komšija Zoran Buhavac (zvanično potpredsednik skupštine stanara).

U isto vreme radimo na formiranju mailing lista za zgradu ali i po lamelama, radi brže komunikacije, lakše organizacije ali i glasanja. Zamoliću vas da pošaljete email na predsednistvo@skupstinastanara.in.rs sa sledećim podacima: Ime i prezime, lamela i broj stana, broj telefona (po mogućstvu mobilnog). Nakon toga formiraćemo liste (kao npr lamela1@skupstinastanara.in.rs) iza koje se nalaze emailovi stanara. Iako za određene stanare posedujemo email adrese, zamolio bih da se pošalje email kako bi bili u skladu sa statutom i ispoštovali proceduru.

Održavanje zgrade

Pre odabira firme za održavanje zgrade urađeno je istraživanje firmi (prilog broj. 1) koje bi mogle održavati našu zgradu, imajući u vidu sve zakonske obaveze (pogledati prilog broj 2.). Dobar deo firmi koji se bave održavanjem poslovnih objekata, odbio je održavanje stambenih zgrada usled problema naplate, dok je određen broj tražio i menicu kao garant plaćanja (što je naravno odbijeno, jer mi nemamo čime garantovati). Od određenog broja stanara postavljeno je pitanje zašto Gradsko stambeno nije moglo održavati zgradu. Gradsko Stambeno nije bilo u mogućnosti ispuniti sve zakonske obaveze održavanja naše zgrade, jer nemaju tehničke službe koje se bave održavanjem novijih tehnologija pp opreme, agregata, sprinkler sistema, sistema odimljavanja, nisu sertifikovani za naše liftove, kao nedostatak osnovne službe održavanja zelenila i higijene oko zgrade, čišćenja snega…čime bismo morali angažovati dodatne firme a sama cena održavanja bi prešla iznos od 2000 dinara za stan prosečne kvadrature 65m2.

Na kraju smo ostali sa dve firme u ponudi : First Facility 0.18 evra po m2 (koji održava Belvile) i CD Gile 0.14 evra po m2. Razlika u radu ove dve firme predstavlja menadžment zgrade i naselja koji pruža First Facility. Praktično rečeno, tehničko održavanje ima malih razlika u ponudi ali obe obuhvataju zakonske norme i naše potrebe (u First Facility postoji tzv. rezevni fond za sav potrošni materijal i dodatne radove, ali sa druge strane dobar deo potrošnog materijala u CD Gile je već uračunat u cenu održavanja). Suštinska razlika je menadžment i trošak te stavke.

Većinski je odlučeno da se potpiše ugovor sa CD Gile (potpisan 01.04.2015). Šta je sve uključeno u ponudu možete pogledati na https://skupstinastanara.in.rs/wp/wp-content/uploads/2015/05/Ponuda-za-Naselje-Stepa-Stepanovic-Gile.pdf, dok je sama ponuda bila postavljena u svakom ulazu na oglasnoj tabli pre donošenja odluke. Ukoliko postoje bilo kakva pitanja kontaktirajte predsedništvo predsednistvo@skupstinastanara.in.rs ili CD Gile (011/630-05-74; 24časa kontakt centar).

Bilo je postavljenih pitanja od strane stanara oko naplate. Način naplate firme za održavanje regulisan je zakonom o održavanju stambenih zgrada, član 24, tj. naplata je po m2. Za poslovne prostore cena može biti i do 4 puta veća, a za vlasnike stanova koji obavljaju poslovnu delatnost do 2 puta. Svaka izmena van zakonskog okvira (npr. isti iznos za sve, ili po broju stanara..) podleže 100% pismene saglasnosti svih stanara zgrade, jer je dovoljna samo jedna osoba (vlasnik stana) koja može osporiti drugačiji pristup od zakonski definisanog.

Tokom Aprila meseca urađen je niz aktivnosti od stane CD Gile i predsedništva zgrade, sa primarnim fokusom na snimanju situacije u zgradi po pitanju pp opreme, krova, statike, hidro i termo izolacije…kako bi se formirao stručan izveštaj koji će biti dalje obrađivan (prijavljen kao reklamacija GDSu o čemu se stara CD Gile, a na osnovu izdatog ovlašćenja). U prilogu br.3 možete videti sumarni izveštaj za April mesec, kao i trenutni plan za Maj, dok se detaljni obrađuje i biće komuniciran mogućim kanalima.

Naredni koraci

Nakon izrade detaljnog izveštaja ovlašćenog inžinjera, izradiće se naredni koraci koji se tiču te oblasti. Napominjem da u određenim lamelama fale pp aparati, hidrantska creva… i da ćemo biti u obavezi kupiti nove (po lamelama će biti organizacija). Nakon sređivanja tehničkog dela, zakonski detanjno regulisanog (nedostataka opreme, neispravnosti..) fokus će biti na parternom urećenju (zelenilo, parking, trotoar i staze…). Takođe, nakon uspostavljanja komunikacije, uspostavićemo i sistem prijave reklamacija, primedbi, molbi… kako bi svi imali uvid u probleme, način prioritizacije i rešavanja kao i tempa rešavanja istih. Nažalost moram konstatovati da imamo dosta problema koje moramo rešiti jer zgrada, osim unutrašnjeg čišćenja zajedničkog i stepenišnog prostora i održavanja lifta, nije održavana. Kao što se i kola moraju redovno servisirati i pregledati, tako i zgrada zahteva ozbiljan pristup koji iziskuje vreme.
Cilj nam je da do kraja godine rešimo sve akutne probleme i dovedemo zgradu u stanje redovnog (rekao bih normalnog) održavanja zgrade a nakon toga, da naši dalji koraci budu u pravcu dodatno uređivanja životnog prostora i okoline.
Ja računam na vaše razumevanje, vaše mišljenje i sugestije radi zajedničkog interesa svih stanara

Komšijski pozdrav
Vladimir Vićovac
Predsednik skupštine stanara zgrade
Timočke divizije 9,11 i Generala Ljubomira Milića 2,4,6

 

 

Prilozi

    1. Tender za održavanje zgrade
  1. First facility d.o.o. je dostavio ponudu 05.09.2014. svim kontaktima po lamelama (od L1 do L5), organizovali su sastanak za stanare naselja 22.09.2014. kako bi predstavili ponudu, a 01.10.2014. je organizovana poseta naselju Belvile gde je izvršeno predstavljanje usluge održavanja i upravljanja stambenim zgradama.
  2. CD Gile je kontaktiran mailom dana 15.09.2014, a ponuda je dostavljena mailom dana 20.09.2014. godine. Ista je prosleđena mailom svim lamelama (od L1 do L5) dana 21.09.2014.
  3. Inpros inženjering d.o.o. je kontaktiran telefonom dana 15.09.2014. Bilo je i naknadnog kontakta telefonom gde su konkretno pokrenute teme o našim zahtevima (održavanje i upravljanje zgradom), ali ponuda nije dostavljena.
  4. Globe Williams d.o.o. je kontaktiran telefonom. U razgovoru sa direktorom firme, saznali smo da su im korisnici usluga isključivo pravna lica koji su vlasnici zgrade / poslovnog prostora. Do sada nisu pronašli za njih isplativ modus naplate stanarima pojedinačno (u šali traže bankarsku garanciju Skupštine zgrade).
  5. AM Ecology je kontaktiran 16.09.2014, obišli su zgradu 19.09.2014. (L2 i L3), a 25.09.2014. dostavljen im je mailom dodatno trašeni podatak (merene površine za svih 5 ulaza). Ostvaren je jos jedan kontakt telefonom, ali nije dostavljena ponuda.

Sledeće firme su kontaktirane, ali se nisu javile niti su dostavile ponudu:
Invekta Group d.o.o. (ukupno su 4x kontaktirani),
Hauzmajstor d.o.o. (rade samo poslovne zgrade),
Atrium Consulting d.o.o. (više puta kontaktirani)

Napomena: presek stanja je sa 06.10.2014. godine

 

  1. Zakonske i tehničke norme održavanja naše zgrade
1 Održavanje separatora ulja nafte i nafnih derivata, vadjenje mulja i otpadaka 1 separator ulja, nafte i naftnih derivata Inspekcija muljnje jame svaka tri meseca Inspekcija separatora ulja nafte i nafnih derivata. Inicirnje čišćenja separatora ulja i sprovođenje čišćenja – po potrebi Propuštanjem održavanje muljne jame može doći do sakupljanja taloga, čime se sprečava nesmatano odvđenje sakupljene tečnosti, te može doći do zagušenja pumpe, koje vrlo često rezultuje defektom pumpe
2 Održavanje instalacije vodovoda i kanalizacije, pregledi, odglusenja slivnika na otvorenim parkinzima vertikale i horizontale zajedničke VIK instalacije, trokaderi sa pripadajućim pumpama, bojlerima i baterijama, stanice sa vodomerima svaka tri meseca Odgušenja i popravke na zajedničkoj instalaciji vodovoda, popravke ili nabavka opreme u trokaderima, odgušenja slivnika na otvorenim parkinzima i prostorima. U slučaju ozbiljnijih zagušenja, angažovanje mašinske sajle ili voma mašine Neadekvatno pregledanje kritičnih mesta na instalaciji može rezultovati formiranjem zagušenja odovdnih cevi , sa prelivanjem otpadnih voda
3 Održavanje rasvete “protiv panike” za slučaj nestanka struje, sa pripadajucim ormanima, zamena svetiljki, sijalica, baterija Panik lampe raspoređene po objektu i garaži Inspekcija svaka 2 meseca Uključuje održavanje ormana napajanja sa baterijama, zamenu sijalica, osigurača, odnošenje svetiljki kod proizvođača na popravku u slučaju defekta, kontrolu rada baterija i iniciranje nabavke novih po potrebi Održavanje protivpaničnih lampi spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009), kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za stabilne instalacije za dojavu požara (Sl. list SRJ, br 87/93) i kao i Pravilnika o tehničkim normativima za električne instalacije niskog napona (“Sl. list SFRJ” br. 53 i 54/88 i “Sl. list SRJ” br. 28/95)
4 Održavanje interfonskih sistema sistem sa pristupnim tablom i unutrašnjim jedinicama Po potrebi Korekcija minornih defekata. U slučaju ozbiljnijih defekata upućuje se na ovlašćeni servis Aktivnosti korektivnog održavanja vrše se po potrebi
5 Održavanje rolo vrata garaze ulazne / izlazne rampe Inspekcija jednom mesečno Kontrola rada, u slučaju minornih defekata sprovodi se korekcija. U slučaju ozbiljnijih defekata upućuje se na ovlašćeni servis U slučaju propuštanja redovnog održavanja (redovnog podmazivanja i podešavanja) može doći do defekta na vratima, te onemogućiti normalno otvaranje/zatvaranje vrata
6 Zamene sijalica i pregled oštećenja svetiljki u zgradama sa izveštajem o zamenjenoj opremi Sijalična mesta
raspoređena po
objektu i garaži
Po potrebi Nabavka i zamena sijalica, svetiljki i sl. Aktivnosti korektivnog održavanja vrše se po potrebi, dok održavanje osvetljenja predstavlja deo odluke o Kućnom redu u stambenim zgradama
7 Održavanje instalacije osvetljenja i utičnica, pregledi, zamena oštećenih prekidača i utičnica, zamena neispravne opreme u pripadajućim elektro ormanima Prekidači, utičnice i elektro ormani
raspoređeni po
objektu i garaži
Po potrebi Nabavka i zamena prekidača, utičnica Aktivnosti korektivnog održavanja vrše se po potrebi, dok održavanje predstavlja deo odluke o Kućnom redu u stambenim zgradama
8 Popravka i zamena okova, brava i katanaca Okovi i brave vrata
raspoređeni po zajedničkim i tehničkim prostorima u
objektu i garaži
Po potrebi Popravka i podešavanje vrata, zamena šarki, cilindara, brava, diplomat zatvarača, zamena stakala Aktivnosti korektivnog održavanja vrše se po potrebi, dok održavanje predstavlja deo odluke o Kućnom redu u stambenim zgradama
9 Farbanje oštećenih delova cevovoda u hodnicima, zajedničkim prostorijama, farbanje manjih oštećenja na cevovodima u garažama Priprema površina i zaštita odgovarajućim premazima Po potrebi Nakon sprovedenih redovnih inspekcija vrše se radovi Aktivnosti korektivnog održavanja vrše se po potrebi, dok održavanje predstavlja deo odluke o Kućnom redu u stambenim zgradama
10 Redovno održavanje sistema video nadzora Kamere raspoređene po
objektu i garaži
Po potrebi Korekcije sistema i kamera, podešavanje i pozicioniranje kamera Aktivnosti korektivnog održavanja vrše se po potrebi. Propuštanje aktivnosti održavanja može uzrokovati pojavom loših zapisa. Iz tog razloga potrebno je periodično čišćenje kamera i podešavanje fokusa, uz nadogradnju softvera i eventualno pravljenej rezervnih kopija
11 Redovno održavanje sistema automatike detekcije i dojave požara 1 PP centala Quadel, sa pripadajućim javljačima Funkcionalna proba na svaka dva meseca i 6 mesečni pregled svih javljača Aktivnost sprovodi firma sertifikovana za ovu vrstu poslova, u skladu sa važećim zakonskim pravilnicima i propisima Održavanje stabilnog sistema za dojavu požara spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009), kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za stabilne instalacije za dojavu požara (Sl. list SRJ, br 87/93) i kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za zaštitu viskih objekata od požara ( Sl. list RS, br 86/2011)
12 Provera ispravnosti mobilne opreme za gašenje požara (servisiranje svih vrsta ručnih i prevoznih vatrogasnih aparata za početno gašenje požara) Zatečeni aparati na objektu:
S9 – X kom;
Kontrolni pregled na svakih 6 meseci Aktivnost sprovodi firma sertifikovana za ovu vrstu poslova, u skladu sa važećim zakonskim pravilnicima i propisima Održavanje mobilne opreme za gašenje požara spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009), kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za stabilne instalacije za dojavu požara (Sl. list SRJ, br 87/93) i kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za zaštitu viskih objekata od požara ( Sl. list RS, br 86/2011)
13 Redovno održavanje sistema za detekciju CO Jedna CO centrala Quadel sa pripadajućim CO detektorima kontrolni pregled na svakih 6 meseci Aktivnost sprovodi firma sertifikovana za ovu vrstu poslova, u skladu sa važećim zakonskim pravilnicima i propisima Održavanje stabilne opreme za detekciju uglen monoksida spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009), kao i Pravilnikom o tehničkim zahtevima za zaštitu garaža za putničke automobile od požara i eksplozija („Sl. list SCG“, br. 31/2005)
14 Redovno održavanje hidrantske mreže hidranti svakih 6 meseci (u skladu sa datumima na hidrantskim ormarićima) Kontrola pritiska u mreži na svakom hidrantu- Aktivnost sprovodi firma sertifikovana za ovu vrstu poslova, u skladu sa važećim zakonskim pravilnicima i propisima Održavanje stabilne opreme za gašenje požara spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009), kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za stabilne instalacije za dojavu požara (Sl. list SRJ, br 87/93) i kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za zaštitu viskih objekata od požara ( Sl. list RS, br 86/2011)
15 Redovno održavanje sprinklerskog sistema, provera funkcionalnosti, zamena ostećenih mlaznica, odrzavanje sprinkler stanice prema uputstvu proizvodjača 1 sprinkler stanica Kontrolni pregled na svakih 6 meseci i po potrebi Kontrola rada, dreniranje sistema, mlaznica, sitne popravke – – aktivnosti sprovode firme sertifikovane za ovu vrstu poslova u skladu sa važećim zakonskim pravilnicima i propisima Održavanje stabilne opreme za gašenje požara spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009), kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za stabilne instalacije za dojavu požara (Sl. list SRJ, br 87/93) i kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za zaštitu viskih objekata od požara ( Sl. list RS, br 86/2011)
16 Redovno održavanje kompresora za održavanje pritiska vazduha u sistemu suvog sprinklera 1 kompresor Kontrolni pregled na svakih 6 meseci i po potrebi Kontrola rada kompresora. Održavanje stabilne opreme za gašenje požara spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009), kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za stabilne instalacije za dojavu požara (Sl. list SRJ, br 87/93) i kao i Pravilnikom o tehničkim normativima za zaštitu viskih objekata od požara ( Sl. list RS, br 86/2011)
17 Redovno održavanje klapni 2 komada Funkcionalna proba na svakih 6 meseci Kontrola rada, minorne popravke – U slučaju ozbiljnijih defekata upućuje se na servis Održavanje prateće opreme za suzbijanje požara spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara kao i Pravilnika o tehničkim normativima za uređaje za automatsko zatvaranje vrata i klapni otpornih prema požaru (Sl.list SFRJ br, 35/80)
18 Redovno održavanje sistema za ventilaciju i odimljavanje garaža – ventilatorske stanice i sistema nadpritisne ventilacije 1 ventilator sprinkler postrojenja+1 ventilator odimljavanja + 1 ventilator izvlačenja iz garaže Funkcionalna proba svaka 2 meseca Inspekcija ventilatora svaka 3 meseca
U slučaju ozbiljnijih defekata upućuje se na servis (predmet posebne ponude). Kontrola rada, kontrola automatike, zamene sklopki i prekidaca, manje popravke na sistemima kanalskog razvoda
Održavanje prateće opreme za suzbijanje požara spada pod obaveze Zakona o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009),
19 Ispitivanje uzemljenja i gromobranske instalacije Prema izvedenim mernim mestima Kontrolni pregled na svakih 6 meseci i po potrebi Predmet posebne ponude, odgovarajućeg sertifikacionog tela Gromobranska instalacija:
Zakon o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009) i Pravilnik o tehničkim normativima za zaštitu objekata od atmosferskog pražnjenja
Uzemljenje:
Zakon o zaštiti od požara (Sl. glasnik RS br. 111/2009) Pravilnika o tehničkim normativima za električne instalacije niskog napona (Sl.list SFRJ br, 53, i 54/88)
20 Redovno održavanje dizel agregata 1 agregat
1 lift
proizvođača Kone
Kleemann
1 lifta proizvođača Kone
Kleemann
Funkcionalne probe svakog meseca i jedan godišnji servis od strane ovlašćenog servisa Kontrola rada motora, akumulatora, kontrola nivo goriva, na mesečnom nivou
Na godišnjem servisu vrši se zamena potrošnih delova prema preporuci proizvođača
Pravilnik o tehničkim normativima za električne instalacije niskog napona (Sl.list SFRJ br, 53, i 54/88)
21 Redovno održavanje liftova u zgradama Kontrolni mesečni pregled Kontrola svakog meseca prema vazecem Pravilniku o bezbednosti liftova i popravke po potrebi, Pravilnik o bezbednosti liftova („Sl. glasnik RS“, br. 101/2010)
22 Organizovanje redovne godišnje sertifikacije liftova Kontrolni godišnji pregled Predmet posebne ponude, odgovarajućeg sertifikacionog tela Pravilnik o bezbednosti liftova („Sl. glasnik RS“, br. 101/2010