Поштоване комшије,
Користим прилику да вас обавестим о административним променама насталим у претходном периоду, организацији скупштине, одржавању зграде и наредним корацима
Организација скупштине станара
На основу воље већине станара сваке од ламела зграде 4Е, од Априла месеца расформиране су скупштине станара по ламелама и формирана је скупштина на нивоу целе зграде, тј. Скупштина станара зграде Тимочке дивизије 9,11 и Генерала Љубомира Милића 2,4,6. За председника је изабран Владимир Вићовац (ул. Генерала Љубомира Милића 2, стан 29), а за потпредседника Зоран Бухавац (ул. Тимочке дивизије 9, стан 13).
Желим још једном искористити прилику да објасним разлоге формирања скупштине на нивоу зграде. Претходне скупштине станара (сваке од 5 ламела наше зграде) нису формиране у потпуности у складу са законом, тј. услед недостатка информација од стране Грађевинске дирекције Србије и тумачења закона од стране општине ускраћени смо за пуно разумевање зграде и Закона о одржавању стамбених зграда (Закон о одржавању стамбених зграда).
Наиме по члану 2 и 3 , стамбену зграду, тј. скупштину станара, чине станари најмање функционалне целине која се стара за нормално функционисање зграде у целини. Лифт и степенишни простор су једини делови ламела који су јединствени за ламеле. Сви остали системи (агрегат, топлотне подстанице, спринклер, водовод и канализација, системи одимљавања, пп централа, ЦО2 централа, партер…) су на нивоу целе зграде. Свака ламела законом је била обавезна одржавати заједничке системе, без инструмената како утицати на остале ламеле. Просто речено сви смо били у пат позицији, условљени законом да одржавамо зграду (са потенцијалним новчаним казнама у случају неодржавања). Стим у вези, скупштина станара је морала бити формирана на нивоу зграде као целине, а не ламеле.
Како би омогућили одржавање зграде у целини (за који смо сви ми као станари законски дужни да обезбедимо), представници свих 5 ламела наше зграде су договорили покретање питање формирања јединствене скупштине стана, са предлогом статута који даје флексибилност свакој ламели да донесе одлуку која се тиче само те ламеле (нпр. видео надзор, озелењивање степенишног простора, улазак у зграду путем картице…). Укратко речено, свака ламела би задржала исти статус као и сада, док би председништво зграде било одговорно да се стара о одржавању зграде у целини.
Сам статут је усаглашен 95% и потребно је изгласати га на првој наредној седници нове скупштине станара, на којој би били изгласани и представници (потпредседници). Статуом је предвиђено вођење скупштина физичким присуством, електронске седнице као и комбиноване (уколико постоји недостатак кворума физичким присуством, скупштина би донела предлог који би ишао на додатно гласање електронским путем). Циљ нам је увести брже информисање, брже гласање (у случају ургетних ствари) као и изаћи у сусрет свима онима који би били спречени физички присуствовати седницама (услед приватних обавеза) а желели би дати своје мишљење, став и глас. На крају дана живимо у 21ом веку и овакви начини рада су пракса како у приватним компанијама, тако и у државним институцијама.
Комуникација
Како би омогућили комуникацију и правовремено обавештавање, радимо на изради веб странице наше зграде (https://skupstinastanara.in.rs/ ), где је домен обезбедио комшија Зоран Бухавац (званично потпредседник скупштине станара).
У исто време радимо на формирању маилинг листа за зграду али и по ламелама, ради брже комуникације, лакше организације али и гласања. Замолићу вас да пошаљете емаил на predsednistvo@skupstinastanara.in.rs са следећим подацима: Име и презиме, ламела и број стана, број телефона (по могућству мобилног). Након тога формираћемо листе (као нпр lamela1@skupstinastanara.in.rs) иза које се налазе емаилови станара. Иако за одређене станаре поседујемо емаил адресе, замолио бих да се пошаље емаил како би били у складу са статутом и испоштовали процедуру.
Одржавање зграде
Пре одабира фирме за одржавање зграде урађено је истраживање фирми (прилог број. 1) које би могле одржавати нашу зграду, имајући у виду све законске обавезе (погледати прилог број 2.). Добар део фирми који се баве одржавањем пословних објеката, одбио је одржавање стамбених зграда услед проблема наплате, док је одређен број тражио и меницу као гарант плаћања (што је наравно одбијено, јер ми немамо чиме гарантовати). Од одређеног броја станара постављено је питање зашто Градско стамбено није могло одржавати зграду. Градско Стамбено није било у могућности испунити све законске обавезе одржавања наше зграде, јер немају техничке службе које се баве одржавањем новијих технологија пп опреме, агрегата, спринклер система, система одимљавања, нису сертификовани за наше лифтове, као недостатак основне службе одржавања зеленила и хигијене око зграде, чишћења снега…чиме бисмо морали ангажовати додатне фирме а сама цена одржавања би прешла износ од 2000 динара за стан просечне квадратуре 65м2.
На крају смо остали са две фирме у понуди : First Facility 0.18 евра по м2 (који одржава Белвиле) и ЦД Гиле 0.14 евра по м2. Разлика у раду ове две фирме представља менаџмент зграде и насеља који пружа First Facility. Практично речено, техничко одржавање има малих разлика у понуди али обе обухватају законске норме и наше потребе (у First Facility постоји тзв. резевни фонд за сав потрошни материјал и додатне радове, али са друге стране добар део потрошног материјала у ЦД Гиле је већ урачунат у цену одржавања). Суштинска разлика је менаџмент и трошак те ставке.
Већински је одлучено да се потпише уговор са ЦД Гиле (потписан 01.04.2015). Шта је све укључено у понуду можете погледати на https://skupstinastanara.in.rs/wp-content/uploads/2015/05/Ponuda-za-Naselje-Stepa-Stepanovic-Gile.pdf, док је сама понуда била постављена у сваком улазу на огласној табли пре доношења одлуке. Уколико постоје било каква питања контактирајте председништво predsednistvo@skupstinastanara.in.rs или ЦД Гиле (011/630-05-74; 24часа контакт центар).
Било је постављених питања од стране станара око наплате. Начин наплате фирме за одржавање регулисан је законом о одржавању стамбених зграда, члан 24, тј. наплата је по м2. За пословне просторе цена може бити и до 4 пута већа, а за власнике станова који обављају пословну делатност до 2 пута. Свака измена ван законског оквира (нпр. исти износ за све, или по броју станара..) подлеже 100% писмене сагласности свих станара зграде, јер је довољна само једна особа (власник стана) која може оспорити другачији приступ од законски дефинисаног.
Током Априла месеца урађен је низ активности од стане ЦД Гиле и председништва зграде, са примарним фокусом на снимању ситуације у згради по питању пп опреме, крова, статике, хидро и термо изолације…како би се формирао стручан извештај који ће бити даље обрађиван (пријављен као рекламација ГДСу о чему се стара ЦД Гиле, а на основу издатог овлашћења). У прилогу бр.3 можете видети сумарни извештај за Април месец, као и тренутни план за Мај, док се детаљни обрађује и биће комунициран могућим каналима.
Наредни кораци
Након израде детаљног извештаја овлашћеног инжињера, израдиће се наредни кораци који се тичу те области. Напомињем да у одређеним ламелама фале пп апарати, хидрантска црева… и да ћемо бити у обавези купити нове (по ламелама ће бити организација). Након сређивања техничког дела, законски детањно регулисаног (недостатака опреме, неисправности..) фокус ће бити на партерном урећењу (зеленило, паркинг, тротоар и стазе…). Такође, након успостављања комуникације, успоставићемо и систем пријаве рекламација, примедби, молби… како би сви имали увид у проблеме, начин приоритизације и решавања као и темпа решавања истих. Нажалост морам констатовати да имамо доста проблема које морамо решити јер зграда, осим унутрашњег чишћења заједничког и степенишног простора и одржавања лифта, није одржавана. Као што се и кола морају редовно сервисирати и прегледати, тако и зграда захтева озбиљан приступ који изискује време.
Циљ нам је да до краја године решимо све акутне проблеме и доведемо зграду у стање редовног (рекао бих нормалног) одржавања зграде а након тога, да наши даљи кораци буду у правцу додатно уређивања животног простора и околине.
Ја рачунам на ваше разумевање, ваше мишљење и сугестије ради заједничког интереса свих станара
Комшијски поздрав
Владимир Вићовац
Председник скупштине станара зграде
Тимочке дивизије 9,11 и Генерала Љубомира Милића 2,4,6
Прилози
-
- Тендер за одржавање зграде
- First facility д.о.о. је доставио понуду 05.09.2014. свим контактима по ламелама (од Л1 до Л5), организовали су састанак за станаре насеља 22.09.2014. како би представили понуду, а 01.10.2014. је организована посета насељу Белвиле где је извршено представљање услуге одржавања и управљања стамбеним зградама.
- ЦД Гиле је контактиран маилом дана 15.09.2014, а понуда је достављена маилом дана 20.09.2014. године. Иста је прослеђена маилом свим ламелама (од Л1 до Л5) дана 21.09.2014.
- Инпрос инжењеринг д.о.о. је контактиран телефоном дана 15.09.2014. Било је и накнадног контакта телефоном где су конкретно покренуте теме о нашим захтевима (одржавање и управљање зградом), али понуда није достављена.
- Глобе Wиллиамс д.о.о. је контактиран телефоном. У разговору са директором фирме, сазнали смо да су им корисници услуга искључиво правна лица који су власници зграде / пословног простора. До сада нису пронашли за њих исплатив модус наплате станарима појединачно (у шали траже банкарску гаранцију Скупштине зграде).
- AM Ecology је контактиран 16.09.2014, обишли су зграду 19.09.2014. (Л2 и Л3), а 25.09.2014. достављен им је маилом додатно трашени податак (мерене површине за свих 5 улаза). Остварен је јос један контакт телефоном, али није достављена понуда.
Следеће фирме су контактиране, али се нису јавиле нити су доставиле понуду:
Инвекта Гроуп д.о.о. (укупно су 4x контактирани),
Хаузмајстор д.о.о. (раде само пословне зграде),
Atrium Consulting д.о.о. (више пута контактирани)
Напомена: пресек стања је са 06.10.2014. године
- Законске и техничке норме одржавања наше зграде
| 1 | Одржавање сепаратора уља нафте и нафних деривата, вадјење муља и отпадака | 1 сепаратор уља, нафте и нафтних деривата | Инспекција муљње јаме свака три месеца | Инспекција сепаратора уља нафте и нафних деривата. Иницирње чишћења сепаратора уља и спровођење чишћења – по потреби | Пропуштањем одржавање муљне јаме може доћи до сакупљања талога, чиме се спречава несматано одвђење сакупљене течности, те може доћи до загушења пумпе, које врло често резултује дефектом пумпе |
| 2 | Одржавање инсталације водовода и канализације, прегледи, одглусења сливника на отвореним паркинзима | вертикале и хоризонтале заједничке ВИК инсталације, трокадери са припадајућим пумпама, бојлерима и батеријама, станице са водомерима | свака три месеца | Одгушења и поправке на заједничкој инсталацији водовода, поправке или набавка опреме у трокадерима, одгушења сливника на отвореним паркинзима и просторима. У случају озбиљнијих загушења, ангажовање машинске сајле или вома машине | Неадекватно прегледање критичних места на инсталацији може резултовати формирањем загушења одовдних цеви , са преливањем отпадних вода |
| 3 | Одржавање расвете “против панике” за случај нестанка струје, са припадајуцим орманима, замена светиљки, сијалица, батерија | Паник лампе распоређене по објекту и гаражи | Инспекција свака 2 месеца | Укључује одржавање ормана напајања са батеријама, замену сијалица, осигурача, одношење светиљки код произвођача на поправку у случају дефекта, контролу рада батерија и иницирање набавке нових по потреби | Одржавање противпаничних лампи спада под обавезе Закона о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009), као и Правилником о техничким нормативима за стабилне инсталације за дојаву пожара (Сл. лист СРЈ, бр 87/93) и као и Правилника о техничким нормативима за електричне инсталације ниског напона (“Сл. лист СФРЈ” бр. 53 и 54/88 и “Сл. лист СРЈ” бр. 28/95) |
| 4 | Одржавање интерфонских система | систем са приступним таблом и унутрашњим јединицама | По потреби | Корекција минорних дефеката. У случају озбиљнијих дефеката упућује се на овлашћени сервис | Активности корективног одржавања врше се по потреби |
| 5 | Одржавање роло врата гаразе | улазне / излазне рампе | Инспекција једном месечно | Контрола рада, у случају минорних дефеката спроводи се корекција. У случају озбиљнијих дефеката упућује се на овлашћени сервис | У случају пропуштања редовног одржавања (редовног подмазивања и подешавања) може доћи до дефекта на вратима, те онемогућити нормално отварање/затварање врата |
| 6 | Замене сијалица и преглед оштећења светиљки у зградама са извештајем о замењеној опреми | Сијалична места распоређена по објекту и гаражи |
По потреби | Набавка и замена сијалица, светиљки и сл. | Активности корективног одржавања врше се по потреби, док одржавање осветљења представља део одлуке о Кућном реду у стамбеним зградама |
| 7 | Одржавање инсталације осветљења и утичница, прегледи, замена оштећених прекидача и утичница, замена неисправне опреме у припадајућим електро орманима | Прекидачи, утичнице и електро ормани распоређени по објекту и гаражи |
По потреби | Набавка и замена прекидача, утичница | Активности корективног одржавања врше се по потреби, док одржавање представља део одлуке о Кућном реду у стамбеним зградама |
| 8 | Поправка и замена окова, брава и катанаца | Окови и браве врата распоређени по заједничким и техничким просторима у објекту и гаражи |
По потреби | Поправка и подешавање врата, замена шарки, цилиндара, брава, дипломат затварача, замена стакала | Активности корективног одржавања врше се по потреби, док одржавање представља део одлуке о Кућном реду у стамбеним зградама |
| 9 | Фарбање оштећених делова цевовода у ходницима, заједничким просторијама, фарбање мањих оштећења на цевоводима у гаражама | Припрема површина и заштита одговарајућим премазима | По потреби | Након спроведених редовних инспекција врше се радови | Активности корективног одржавања врше се по потреби, док одржавање представља део одлуке о Кућном реду у стамбеним зградама |
| 10 | Редовно одржавање система видео надзора | Камере распоређене по објекту и гаражи |
По потреби | Корекције система и камера, подешавање и позиционирање камера | Активности корективног одржавања врше се по потреби. Пропуштање активности одржавања може узроковати појавом лоших записа. Из тог разлога потребно је периодично чишћење камера и подешавање фокуса, уз надоградњу софтвера и евентуално прављенеј резервних копија |
| 11 | Редовно одржавање система аутоматике детекције и дојаве пожара | 1 ПП центала Qуадел, са припадајућим јављачима | Функционална проба на свака два месеца и 6 месечни преглед свих јављача | Активност спроводи фирма сертификована за ову врсту послова, у складу са важећим законским правилницима и прописима | Одржавање стабилног система за дојаву пожара спада под обавезе Закона о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009), као и Правилником о техничким нормативима за стабилне инсталације за дојаву пожара (Сл. лист СРЈ, бр 87/93) и као и Правилником о техничким нормативима за заштиту виских објеката од пожара ( Сл. лист РС, бр 86/2011) |
| 12 | Провера исправности мобилне опреме за гашење пожара (сервисирање свих врста ручних и превозних ватрогасних апарата за почетно гашење пожара) | Затечени апарати на објекту: С9 – X ком; |
Контролни преглед на сваких 6 месеци | Активност спроводи фирма сертификована за ову врсту послова, у складу са важећим законским правилницима и прописима | Одржавање мобилне опреме за гашење пожара спада под обавезе Закона о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009), као и Правилником о техничким нормативима за стабилне инсталације за дојаву пожара (Сл. лист СРЈ, бр 87/93) и као и Правилником о техничким нормативима за заштиту виских објеката од пожара ( Сл. лист РС, бр 86/2011) |
| 13 | Редовно одржавање система за детекцију ЦО | Једна ЦО централа Qуадел са припадајућим ЦО детекторима | контролни преглед на сваких 6 месеци | Активност спроводи фирма сертификована за ову врсту послова, у складу са важећим законским правилницима и прописима | Одржавање стабилне опреме за детекцију углен моноксида спада под обавезе Закона о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009), као и Правилником о техничким захтевима за заштиту гаража за путничке аутомобиле од пожара и експлозија („Сл. лист СЦГ“, бр. 31/2005) |
| 14 | Редовно одржавање хидрантске мреже | хидранти | сваких 6 месеци (у складу са датумима на хидрантским ормарићима) | Контрола притиска у мрежи на сваком хидранту- Активност спроводи фирма сертификована за ову врсту послова, у складу са важећим законским правилницима и прописима | Одржавање стабилне опреме за гашење пожара спада под обавезе Закона о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009), као и Правилником о техничким нормативима за стабилне инсталације за дојаву пожара (Сл. лист СРЈ, бр 87/93) и као и Правилником о техничким нормативима за заштиту виских објеката од пожара ( Сл. лист РС, бр 86/2011) |
| 15 | Редовно одржавање спринклерског система, провера функционалности, замена остећених млазница, одрзавање спринклер станице према упутству производјача | 1 спринклер станица | Контролни преглед на сваких 6 месеци и по потреби | Контрола рада, дренирање система, млазница, ситне поправке – – активности спроводе фирме сертификоване за ову врсту послова у складу са важећим законским правилницима и прописима | Одржавање стабилне опреме за гашење пожара спада под обавезе Закона о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009), као и Правилником о техничким нормативима за стабилне инсталације за дојаву пожара (Сл. лист СРЈ, бр 87/93) и као и Правилником о техничким нормативима за заштиту виских објеката од пожара ( Сл. лист РС, бр 86/2011) |
| 16 | Редовно одржавање компресора за одржавање притиска ваздуха у систему сувог спринклера | 1 компресор | Контролни преглед на сваких 6 месеци и по потреби | Контрола рада компресора. | Одржавање стабилне опреме за гашење пожара спада под обавезе Закона о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009), као и Правилником о техничким нормативима за стабилне инсталације за дојаву пожара (Сл. лист СРЈ, бр 87/93) и као и Правилником о техничким нормативима за заштиту виских објеката од пожара ( Сл. лист РС, бр 86/2011) |
| 17 | Редовно одржавање клапни | 2 комада | Функционална проба на сваких 6 месеци | Контрола рада, минорне поправке – У случају озбиљнијих дефеката упућује се на сервис | Одржавање пратеће опреме за сузбијање пожара спада под обавезе Закона о заштити од пожара као и Правилника о техничким нормативима за уређаје за аутоматско затварање врата и клапни отпорних према пожару (Сл.лист СФРЈ бр, 35/80) |
| 18 | Редовно одржавање система за вентилацију и одимљавање гаража – вентилаторске станице и система надпритисне вентилације | 1 вентилатор спринклер постројења+1 вентилатор одимљавања + 1 вентилатор извлачења из гараже | Функционална проба свака 2 месеца | Инспекција вентилатора свака 3 месеца У случају озбиљнијих дефеката упућује се на сервис (предмет посебне понуде). Контрола рада, контрола аутоматике, замене склопки и прекидаца, мање поправке на системима каналског развода |
Одржавање пратеће опреме за сузбијање пожара спада под обавезе Закона о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009), |
| 19 | Испитивање уземљења и громобранске инсталације | Према изведеним мерним местима | Контролни преглед на сваких 6 месеци и по потреби | Предмет посебне понуде, одговарајућег сертификационог тела | Громобранска инсталација: Закон о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009) и Правилник о техничким нормативима за заштиту објеката од атмосферског пражњења Уземљење: Закон о заштити од пожара (Сл. гласник РС бр. 111/2009) Правилника о техничким нормативима за електричне инсталације ниског напона (Сл.лист СФРЈ бр, 53, и 54/88) |
| 20 | Редовно одржавање дизел агрегата | 1 агрегат 1 лифт произвођача Коне Клееманн 1 лифта произвођача Коне Клееманн |
Функционалне пробе сваког месеца и један годишњи сервис од стране овлашћеног сервиса | Контрола рада мотора, акумулатора, контрола ниво горива, на месечном нивоу На годишњем сервису врши се замена потрошних делова према препоруци произвођача |
Правилник о техничким нормативима за електричне инсталације ниског напона (Сл.лист СФРЈ бр, 53, и 54/88) |
| 21 | Редовно одржавање лифтова у зградама | Контролни месечни преглед | Контрола сваког месеца према вазецем Правилнику о безбедности лифтова и поправке по потреби, | Правилник о безбедности лифтова („Сл. гласник РС“, бр. 101/2010) | |
| 22 | Организовање редовне годишње сертификације лифтова | Контролни годишњи преглед | Предмет посебне понуде, одговарајућег сертификационог тела | Правилник о безбедности лифтова („Сл. гласник РС“, бр. 101/2010 |